待评估土地位于城市开发区内,系待开发建设的七通一平空地,规划用途为工业用地,土地使用权年限为50年,面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个,情况如表1所示:表1:比较实例情况表项目交易实例A交易实例B交易实例C出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米成交价1800元/平方米1650元/平方米2509元/平方米交易日期2008/4/12007/10/12008/09/30使用期限45年40年50年容积率32.53.5评估人员经市场调查获得以下资料:(1)评估人员判断分析认为:A为招标出让,价格约低于正常价格4%;B为协议出让;价格约低于正常价格10%;C为拍卖,价格约高于正常价格5%。(2)根据测算,该市近1年来,平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域,故其区域因素修正系数为100/100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分,如表2所示:表2:区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为:A:100/97B:100/102C:100/103(5)待评估土地规划容积率为2.5,以其得分为100,容积率每上升O.5,得分增加5分。(6)折现率取10%。要求:采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位,取整)
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